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公寓市场遇冷!买这类房子 要当心了

01-21

最近权威媒体的一则报道《深圳公寓市场进入寒冬:新房促销,二手业主大幅降价抛售》,让2021年的公寓市场增加一丝寒意。9Cx新房网

很多人说不应该啊,深圳最近一年房价一直在涨,住房出现了短缺。根据2020年9月纬房指数,深圳同比上涨23%。特别是新建商品住宅,成为购房者眼中的“香饽饽“,不时出现“万人抢房”现象。9Cx新房网

但为何深圳公寓市场却遇冷呢?9Cx新房网

前一段时间,我也有去看过深圳的在售公寓,确实比较冷清。同一位置、同一开发商建的房子,住宅早就被抢光了,但公寓性质的房子迟迟卖不出去。9Cx新房网

按理说,像深圳这样“人多地少”的大城市公寓尚且难卖,在其他二三线城市更不敢想象了。9Cx新房网

为什么公寓会遇冷?9Cx新房网

首先是供应过多。我国每年新批的供地中,大约只有三分之二给了城市。而且在这三分之二里,55%左右给了各种基础设施和公共设施,30%左右给了工业,给到房地产的大约只有15%左右。9Cx新房网

在这15%里还有写字楼,由于商办物业对GDP和税收拉动明显,所以地方政府也非常偏好写字楼,许多城市高楼林立,其实里面主要就是写字楼。9Cx新房网

但是在实际需求中,由于人口持续增加,对住宅的需求量越来越大,但供应反而在减少。数据显示,2009年-2016年,一线城市住宅类用地占100个大中城市住宅类用地比例从8.2%降到4.1%左右。所以,最近10年,我们说的房价上涨主要就是商品住宅在涨,而不是写字楼、商铺等。9Cx新房网

写字楼、商铺等价格之所以不能上涨,甚至出现下跌,一是因为供应过多,二是本身需求量也有限,毕竟买房子用来住的远比用来办公的多。9Cx新房网

通过2019年1-6月全国房地产开发和销售情况数据计算,住宅、办公楼、商业营业用房三类房子现房消化周期分别是:2.1个月、12.4个月、17.4个月。也就是说当时待售的房子中,住宅只需要2.1个月就可以卖完,而办公楼则需要12个月。9Cx新房网

正因为如此,在当下商品房当中,住宅是最贵的,也是最潜力的,其次是公寓、写字楼。但公寓的价值优于写字楼。因为写字楼只能办公,而公寓不仅可以居住,特殊情况下还可以用来办公。9Cx新房网

所以,很多开发商想把商业性质的写字楼改装成公寓,我们一般称为商改住,但目前商改住多数地方是不允许了,一般是鼓励商改租,用来出租。9Cx新房网

去年10月份,据21世纪经济报道,有大行人士表示,近期该行已经提高个人经营性贷款合规审核门槛,抵押率有所收紧,穿透审查企业资金流水。其中,住宅类房抵贷放款速度有所减缓,商铺类和位置不好的公寓的房抵贷基本停止投放。9Cx新房网

可见,即便是在银行眼中最优的资产是住宅,其实是公寓,最后才是商铺。9Cx新房网

住宅之所以优质,除了供应相对短缺外,更在于其附加的资源。我们买一套房子往往不是为了居住那么简单,更重要的是看中了它的学位、教育、交通以及商业配套等。在一线城市内,一套优质学位房与一套普通学位房价格相差20万每平,就是房子本身附加资源的价值。9Cx新房网

但是绝大多数公寓是不能落户、没有学位的。所以其附加价值大大降低。主要是居住属性(宽敞的房子、便捷的交通、良好的周边配套),同时附加的金融属性(公寓可以作抵押贷款,但额度比住宅低)。9Cx新房网

从投资的角度上说,公寓的价值来自于房产升值还有租金收入。从房产升值上分析,就像上面说的公寓的升值空间远没有住宅大,更为重要的是,公寓交易的税费远比住宅高。如果你的是二手公寓转让,其交易税费高达百分之十几,房产升值的收益所剩无几。9Cx新房网

从租金的角度上看也不是很划算,租房是刚需,但买房带有金融属性。国内房价高企,购房者租金回报率低。数据显示:目前国内购房者若想要通过出租房屋的方式来收回购房成本,则平均需要50.9年。9Cx新房网

所以说,公寓的价值远低于住宅。但是在一线城市,住宅限购、公寓不限购,资金的外溢会让公寓有升值空间,但二三四线公寓价值不高,毕竟大家都想,这里购买住宅门槛很低,干嘛还买公寓。9Cx新房网

我们要投资一套买房,首先是选好城市,尽量买大城市的住宅,然后是选好地段(优质的学位、便捷的交通、良好的周边配套),尽量不要选择公寓、商铺,因为它们的升值空间偏低。9Cx新房网

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