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楼市的粮仓关门了 13城房价下跌 央媒吹风好日子不多了

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俗话说,“兵马未动,粮草先行”。0Yt新房网

这话放到房地产市场也是一样的道理,开发商要盖房子,老百姓要买房,都离不开资金支持,这年头,靠自有资金拿地卖房的房企,靠家庭储蓄全款买房的个人,可以说凤毛麟角。0Yt新房网

一般来说,房地产开发资金来源分为国内贷款、利用外资、自筹资金与其他资金,占比分别为17:0.1:32:51。0Yt新房网

也就是说,“国内贷款”+“其他资金”占房企的资金来源比例达到了68%,所谓的其他资金,指的就是销售回款、银行按揭款。0Yt新房网

因此,银行、信托、资本市场这些能“借到钱”的地方,就是楼市的“粮仓”。0Yt新房网

现在,楼市的“粮仓”关门了。0Yt新房网

据上海证券报10月10日报道,记者通过多方采访了解到,“三道红线”政策将于2021年起在全行业全面实施,并力争让房企在三年内完成降负债的目标。0Yt新房网

什么叫三道红线?明年全面实施对楼市有何影响?0Yt新房网

监管层根据负债率为房地产企业划定“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍。0Yt新房网

根据“踩线”的数量,房企被分为“红橙黄绿”四档,并以此来划定其融资时有息负债年增速的上限。0Yt新房网

数据显示,“未踩线”的房企有4家,主要为央企,“踩三道红线”的房企有7家,“踩二道红线”的房企有8家,“踩一道红线”的房企最多,达26家。0Yt新房网

如果没踩线,每年可以增加15%的负债,“踩一道线”的可以增加10%,三道全部踩中的,不准再从银行、信托、资本市场中借钱。0Yt新房网

简单一句话:开发商手里越是没钱,就越不能向市场借钱,直接给没实力的房企“断粮”,这招够狠。0Yt新房网

从房价上看,新规的威力已经开始显现。0Yt新房网

新房方面,各大房企在金九银十开启“打折潮”,这直接导致供应、需求、成交量的下行,根据克而瑞的数据,一线城市成交量下跌最为显著,北京跌幅高达72%,上海、广州跌幅超30%。0Yt新房网

六成以上二线城市成交继续下滑,苏州、福州等成交继续走弱,武汉、青岛等跌幅在40%左右。三四线城市成交环比涨跌参半,惠州、东莞等回调幅度明显。0Yt新房网

随着房企财务压力加大,成交量的变化,反应出购房者观望情绪加重,二手房市场也自然会受到波及。0Yt新房网

据澎湃新闻10月9日报道,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为:今年黄金周楼市成交数据出炉,重点18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。同时,18城中13个城市成交均价比9月份下跌,这表明7月份以来的调控政策效应正在释放。0Yt新房网

《经济参考报》近日有一篇文章,专门谈到了房地产“去金融化”的问题。0Yt新房网

文章认为:房地产与金融是天然的孪生关系,无论是房地产开发,还是个人购置房产,都很难离开房地产金融的支持。0Yt新房网

但是,金融运行也有“特立独行”的一面,如果缺乏有效的规范与约束,就很容易让房地产偏离“住”的属性,某种程度上成为房价炒作的助推器,成为房地产业高杠杆运行的兴奋剂,进而削弱产业结构优化调整的内在动力。0Yt新房网

很明显,央媒这篇文章在“吹风”,跟“三道红线”政策相呼应,要去金融化,必然要从房企负债、现金流的角度入手,只有把开发商的杠杆压下去,让地王、高价房、高周转楼盘减少,房价才能回归平稳,进而降低居民杠杆率,释放购房者的消费潜力。0Yt新房网

离年底只剩两个多月的时间,属于房地产的好日子已经不多了。0Yt新房网

过去这些年,我国的地产商在预售制提下,可以说是世界上活得最滋润的,只需要极少的本金,找几个股东凑一些钱,再用“明股实债”等方式高杠杆融资,拿土地抵押给银行,用开发贷、销售回款等方式“空手套白狼”,只要有胆子,碰到一波接一波的房价上涨潮,挪用账面资金继续拿地扩张规模,这样的盈利模式透支了整个行业的前景。0Yt新房网

黄奇帆演讲时提到:全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个,美国大大小小房产商没超过500个,欧洲20多个国家所有房产商,独立法人加起来不到1万个。0Yt新房网

但是,我们的房企数量已经达到9万多家,现在城市居民有7个亿,相当于每一万人就配了一家开发商。0Yt新房网

我们住的房子,70%都是由TOP100的房企盖的,前1000名房企更是盖了90%的房子。0Yt新房网

也就是说,现在的房地产行业,充斥着大量冗余、无用的地产商,他们既无法提供优质的产品,又是金融体系的隐患。0Yt新房网

从这个意义上讲,严格约束房企的融资,淘汰那些肆意高周转的开发商,降低整个行业的负债杠杆,只有开发商过苦日子,刚需们才能过上好日子。0Yt新房网

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